Tính giá nhà hợp lý (NVP)

Công thức thường dùng trên thế giới là : Giá thuê hàng năm x 15 = fair value.
Thường thì tỷ lệ này nằm trong khoảng 15 - 20, dưới 15 là rẻ, trên 20 là đắt.
Thật ra cách làm này cũng giống như cách tính PE thôi. PE trên thị trường chứng khoán ở những nước phát triển thì 15-20 là vừa nhưng ở những nước đang phát triển con số này có thể sẽ rất khác. VN từng có một mặt bằng PE rất cao trong giai đoạn 2007, nhưng khi bong bóng chứng khoán xì thì PE hiện nay chỉ là 10. Vậy 10 bây giờ có rẻ chưa? Không thể nói là rẻ hay đắt nếu chúng ta bỏ qua tốc độ tăng trưởng của E. VN đang trải qua giai đoạn đau thương khi hàng loạt doanh nghiệp thua lỗ, phá sản, tốc độ tăng trưởng thu nhập luôn bị đe dọa giảm, do vậy giới đầu tư không thể trả giá cao khi mua 1 tài sản.
Nói đến đây chúng ta có thể thấy, để biết tỷ lệ đề cập đầu bài bao nhiêu là hợp lý cần phải xem tốc độ tăng trưởng của giá nhà cho thuê thế nào? Nếu giá nhà cho thuê sắp tới không tăng mà còn giảm thì chắc chắn tỷ lệ trên sẽ giảm <15 mới hợp lý.

Một comments bổ sung rất tốt của TS Giang Lê
"Anh Phú, trong giới phân tích giá nhà đất có một thuật ngữ rất phổ biến là rental yield = annual rental income/house price. Người ta so sánh số này với nominal interest rate để đánh giá giá nhà đang đắt hay rẻ. Nếu rental yield < interest rate thì giá nhà đắt và ngược lại. Do đó con số 15-20 mà anh trích dẫn chính là nghịch đảo của nominal interest rate khoản 5%-6.6%, là con số khá thông dụng ở các nước phát triển (mortgage rate).

Một cách valuation khác phổ biến hơn là so sánh annual income với house price. Nếu tỷ lệ house price/annual income >5 thì giá nhà bị cho là đắt. Giá nhà affordable ở các nước phát triển được cho là trong khoảng 3-5 lần annual income. Nếu tính cho VN, average annual income chắc không quá 100 triệu, cho nên giá nhà hợp lý cho người VN chỉ khoảng 500 triệu. Nếu xét văn hoá người Việt sống nhiều thế hệ với nhau có thể gộp income của 2-3 thế hệ lại thì giá hợp lý cũng chỉ khoảng 1-1.5 tỷ. Tính kiểu gì giá nhà của VN hiện đang quá đắt, bởi vậy các biện pháp giải cứu BĐS đi ngược lại cân bằng thị trường, nếu có thành công cũng chỉ là cố giữ cho thị trường này méo mó thêm một thời gian nữa."