Tính giá nhà hợp lý (NVP)

Công thức thường dùng trên thế giới là : Giá thuê hàng năm x 15 = fair value.
Thường thì tỷ lệ này nằm trong khoảng 15 - 20, dưới 15 là rẻ, trên 20 là đắt.
Thật ra cách làm này cũng giống như cách tính PE thôi. PE trên thị trường chứng khoán ở những nước phát triển thì 15-20 là vừa nhưng ở những nước đang phát triển con số này có thể sẽ rất khác. VN từng có một mặt bằng PE rất cao trong giai đoạn 2007, nhưng khi bong bóng chứng khoán xì thì PE hiện nay chỉ là 10. Vậy 10 bây giờ có rẻ chưa? Không thể nói là rẻ hay đắt nếu chúng ta bỏ qua tốc độ tăng trưởng của E. VN đang trải qua giai đoạn đau thương khi hàng loạt doanh nghiệp thua lỗ, phá sản, tốc độ tăng trưởng thu nhập luôn bị đe dọa giảm, do vậy giới đầu tư không thể trả giá cao khi mua 1 tài sản.
Nói đến đây chúng ta có thể thấy, để biết tỷ lệ đề cập đầu bài bao nhiêu là hợp lý cần phải xem tốc độ tăng trưởng của giá nhà cho thuê thế nào? Nếu giá nhà cho thuê sắp tới không tăng mà còn giảm thì chắc chắn tỷ lệ trên sẽ giảm <15 mới hợp lý.

Một comments bổ sung rất tốt của TS Giang Lê
"Anh Phú, trong giới phân tích giá nhà đất có một thuật ngữ rất phổ biến là rental yield = annual rental income/house price. Người ta so sánh số này với nominal interest rate để đánh giá giá nhà đang đắt hay rẻ. Nếu rental yield < interest rate thì giá nhà đắt và ngược lại. Do đó con số 15-20 mà anh trích dẫn chính là nghịch đảo của nominal interest rate khoản 5%-6.6%, là con số khá thông dụng ở các nước phát triển (mortgage rate).

Một cách valuation khác phổ biến hơn là so sánh annual income với house price. Nếu tỷ lệ house price/annual income >5 thì giá nhà bị cho là đắt. Giá nhà affordable ở các nước phát triển được cho là trong khoảng 3-5 lần annual income. Nếu tính cho VN, average annual income chắc không quá 100 triệu, cho nên giá nhà hợp lý cho người VN chỉ khoảng 500 triệu. Nếu xét văn hoá người Việt sống nhiều thế hệ với nhau có thể gộp income của 2-3 thế hệ lại thì giá hợp lý cũng chỉ khoảng 1-1.5 tỷ. Tính kiểu gì giá nhà của VN hiện đang quá đắt, bởi vậy các biện pháp giải cứu BĐS đi ngược lại cân bằng thị trường, nếu có thành công cũng chỉ là cố giữ cho thị trường này méo mó thêm một thời gian nữa."

ck 2013 sẽ tích cực hơn theo Alan Pham

Theo nhận định mới của Alan Phạm thì 2013 sẽ là 1 năm sôi động của chứng khoán. Mình thì ko biết có xảy ra hay không, nhưng dù sao cũng rất muốn điều đó trở thành hiện thực.
Nếu như trước đây, mỗi năm trung bình thị trường sẽ có tối thiểu 1 sóng kha khá, thì năm 2012 đã hoàn thành điều này khi có 1 con sóng dài 5 tháng, năm 2013 mình cũng chỉ kỳ vọng có thế! Mình thì nghĩ những con sóng xảy ra trước khi kích cầu đi vào thực tế luôn mạnh hơn so với sóng khi kích cầu diễn ra. wait and see...
Bài liên quan: Lòng tin 2

Ayala - Gia tộc khổng lồ đang muốn "thâu tóm" ngành nước Sài Gòn là ai?

http://biz.cafef.vn/cau-chuyen-kinh-doanh/ayala-gia-toc-khong-lo-dang-muon-thau-tom-nganh-nuoc-sai-gon-la-ai-20121222093131236ca47.chn
Note lại ở đây cho nhớ

Chứng khoán hoá ở Trung Quốc đã đến lúc nguy hiểm!

Thời gian qua, Trung Quốc đã chứng kiến sự tăng trưởng và phát triển bùng nổ của sản phẩm quản lý tài sản (Wealth Management Products), viết tắt là WMP. WMP là các sản phẩm đầu tư lợi suất cao do ngân hàng phân phối và thường là rót tiền vào các tài sản kém thanh khoản và rất rủi ro.

Golden Elephant No 38 là một trong hàng ngàn WMP hướng đến giới đầu tư giàu có - giới có tốc độ tăng trưởng chóng mặt 5 năm qua. Công cụ đầu tư này cam kết người mua sẽ có lãi 7.2%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm hiện tại ở Trung Quốc. Theo báo cáo của CN Benefit, 1 công ty tư vấn quản lý tài sản tại Trung Quốc, tổng doanh số bán ra của sản phẩm này đã tăng 43% trong nửa đầu năm 2012, đạt 12.14 ngàn tỷ Nhân dân tệ (tương đương 1.9 ngàn tỷ USD).

WMP dường như được tạo ra bởi hệ thống ngân hàng ngầm (banking shadow) của Trung Quốc và đã tăng trưởng nhanh chóng, hiện WMP đã chiếm 1/5 tài trợ tài chính mới ở Trung Quốc.
Barclays dự báo có 22 ngàn tỷ Nhân dân tệ WMP sẽ được phát hành trong năm nay. Fitch Ratings cho biết đến hết tháng 6 năm 2012, những ngân hàng Trung Quốc có đến 10.4 ngàn tỷ nợ trong các sản phẩm quản lý tài sản.

Những bất ổn trong nền kinh tế Trung Quốc – nền kinh tế lớn thứ 2 sau Mỹ sẽ tạo ra những bất ổn trên toàn cầu. Và cách mà những sản phẩm tài chính được chứng khoán hoá tại quốc gia này có thể là một hồi chuông cảnh tỉnh.

China Credit Trust đã tiết lộ Jinkai No1, một trong những quỹ tài sản đang đối mặt với rủi ro vỡ nợ vì đã cho vay công ty than đá Zhenfu Energy. Hiện giám đốc điều hành của công ty này đã bị bắt vì tin đồn ông nợ đến 500 triệu Nhân dân tệ.

Những sản phẩm này có thể gây ra đổ vỡ dây chuyền, khi đỗ vỡ xảy ra nhà đầu tư sẽ chạy khỏi chúng dẫn đến tình trạng đóng băng thanh khoản.

Nếu quỹ phá sản đồng nghĩa với một trong những ngành tăng trưởng cực nhanh đầu tiên ở Trung Quốc rơi vào tình cảnh đó. Và đây có thể là một bài kiểm tra tốt cho nền kinh tế khi những sản phẩm đầu tư rơi vào hoàn cảnh xấu.

Một vài chuyên gia phân tích cảnh báo rủi ro từ những sản phẩm này như sau: "Theo quan điểm chúng tôi, những sản phẩm này không mấy khác biệt với bán hàng đa cấp (Ponzi scheme)", là sự gian lận khi tiền người đến sau trả cho người đến trước thay vì lợi nhuận thu được từ đầu tư thật sự. Những trò lừa này rồi cũng kết thúc khi những WMP không thể mở rông thêm được nữa.
Ủy ban giám sát ngân hàng Trung Quốc cho hay có hơn 20 ngàn loại WMP đang được lưu thông so với con số vài trăm 5 năm về trước.

Trong một email, giới quản lý nói rằng, những quy định mới về ngân hàng yêu cầu minh bạch hơn nữa. Năm ngoái có thêm một quy định mới rằng, bản cáo bạch cho những loại sản phẩm WMP phải chỉ rõ cách sử dụng tiền và tỷ lệ phân bổ cho từng loại tài sản.

Trang 14 bản cáo bạch của WMP No 350, sản phẩm được bán bởi ngân hàng Merchants, nói rằng “họ muốn huy động 200 triệu Nhân dân tệ”, nhưng mãi cho đến trang thứ 5 mới được biết sản phẩm WMP này liên kết với Bộ Đường sắt - Bộ đang nợ 2.2 ngàn tỷ Nhân dân tệ, vượt giá trị tất cả ngân hàng ở Mỹ cộng lại. Được biết, các nhà điều hành ngành đường sắt đang tìm kiếm nguồn tài trợ 2.43 ngàn tỷ Nhân dân tệ.

Những bản cáo bạch cho thấy, có đến 70% tiền thu được từ WMP được sử dụng để đầu tư vào những tài sản khác mà không nói rõ đó là tài sản gì.

Hiện ở Trung Quốc đang diễn ra tình trạng tương tự với Mỹ trước khủng hoảng nợ dưới chuẩn. Các tổ chức đánh giá tín nhiệm đều đánh giá tín nhiệm rất cao cho những sản phẩm quản lý tài sản này (Còn nhớ bong bóng nợ dưới chuẩn của Mỹ, những sản phẩm phái sinh được tao ra từ khoản cho vay mua nhà rủi ro được đánh giá AAA).

Một điều thú vị là người dân Trung Quốc không phải không nhìn ra những rủi ro đó, “họ có thể thấu hiểu rủi ro”, Gigi Chan, người quản lý quỹ thời cơ 123 tỷ USD toàn cầu cho biết.

Hiện tăng trưởng huy động tại các ngân hàng Trung Quốc đang chậm lại, chậm nhất thập kỷ qua, chỉ còn tăng trưởng 13% vào năm ngoái. Tiền rút khỏi các tài khoản tiết kiệm và chảy vào các WMP đặt hệ thống ngân hàng trước áp lực bất ổn, khả năng cho vay cũng giảm xuống, áp lực thanh khoản ngày càng tăng.

Giới ngân hàng Trung Quốc cho biết những sản phẩm tài chính đáp ứng cho nhu cầu thị trường đã và đang tăng bùng nổ. "Khách hàng đặt kỳ vọng và những dịch vụ tài chính ngày càng tăng", Giám đốc ngân hàng Xây dựng Trung Quốc cho hay, "Để đảm bảo sự phát triển của chúng tôi, giữ những khách hàng cũ và thu hút thêm khách hàng mới, WMP là một sản phẩm bắt buộc".

Quay trở lại với Golden Elephant, sản phẩm dường như không có sự tồn tại của một tài sản bảo đảm tương xứng nào. Gần như không có bất kỳ dự án bất động sản nào trong tỉnh Taihe, nơi kết thúc con đường đất băng qua cánh đồng lúa ở một trong những tỉnh nghèo nhất của Trung Quốc, chỉ một phần nhỏ số tiền thu được từ bán WMP được chuyển về Taihe để xây dựng. Theo lời của một người đàn ông sửa xe sống tại dự án này, "Họ thậm chí không xây dựng một con đường ra hồn ở đây".

PMI T11

EVN lại lỗ

Cứ 1kWh điện thương phẩm cung ứng đến người tiêu thụ cuối cùng, việc sản xuất – kinh doanh điện bị lỗ 56 đồng. Theo tính toán từ chênh lệch giá thành điện và giá bán điện trong năm 2011, EVN lỗ 5,297 tỷ đồng.

Theo số liệu tổng kết, giá thành 1kwh điện là 1,282 đồng. Trong đó, giá thành khâu phát điện là 988đ/kWh; khâu truyền tải 73đ/kWh; khâu phân phối điện 216đ/kWh.

Giá bán điện thương phẩm bình quân thực hiện năm 2011 là 1,226đ/kWh. 

Số công suất tiêu thụ trong 2011 là 94,589 triệu kWh, như vậy EVN lỗ 5,297 tỷ đồng.

Sao cứ mãi lỗ thế anh EVN? 

Phải thừa nhận là giá điện trong nước vẫn còn khá rẻ so với các nước bạn, nhưng nhà nước hoàn toàn có thể giảm được cái giá thành kia xuống nếu làm tốt công tác quản lý, kiểm soát.

Những "sách trắng" như thế này, quả là rất tốt cho dân chúng. Qua đó, người dân có thể hiểu hơn về tình trạng hoạt động của EVN, giúp cho người dân hiểu được giá dịch vụ mình nhận là cao hay thấp.

Nhưng nhiều khi những thông tin "than vãn" này lobby cho mong muốn tăng giá điện trong thời gian tới :).

Để xem thế nào...